A manutenção preventiva em condomínios não é apenas uma recomendação, mas uma necessidade para garantir segurança, funcionalidade e valorização patrimonial

Problemas como curtos-circuitos, vazamentos, falhas em elevadores e desprendimento de revestimentos são consequências diretas da falta de conservação e podem gerar riscos graves à integridade dos moradores e ao patrimônio coletivo. Além disso, negligenciar a manutenção pode resultar em responsabilização civil e até criminal do síndico e do próprio condomínio, especialmente em casos de acidentes evitáveis. 

O Código Civil (art. 1.348, V) estabelece que o síndico deve zelar pela conservação das áreas comuns, e esse dever envolve a observância de normas técnicas e regulamentações obrigatórias. A NBR 5674 da ABNT, por exemplo, determina a necessidade de um plano de manutenção predial, enquanto a NBR 16280 regula reformas para garantir que qualquer intervenção estrutural seja realizada com segurança. Além disso, normas específicas como a NBR 13755, que trata da inspeção de fachadas, e a NR 10, NR 18 e NR 35, que abordam segurança elétrica, em obras e em trabalhos em altura, respectivamente, devem ser rigorosamente seguidas. 

Outro ponto essencial é a manutenção do sistema de prevenção e combate a incêndios, que deve estar em conformidade com as exigências do Corpo de Bombeiros e a NBR 13714, garantindo a funcionalidade de hidrantes, sprinklers, extintores e sinalização. A ausência de inspeção pode levar à perda do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), colocando o condomínio em situação irregular e aumentando o risco de tragédias. 

Diante disso, um plano de manutenção preventiva deve contemplar vistorias e intervenções regulares, priorizando áreas críticas como: 

✔Instalações elétricas: Avaliação de fiação, disjuntores e aterramento, reduzindo o risco de incêndios por sobrecarga. 

✔Sistemas hidráulicos: Inspeção de tubulações, bombas e reservatórios para prevenir vazamentos e contaminação. 

✔Elevadores: Manutenção obrigatória conforme normas da ABNT, garantindo segurança aos usuários. 

✔Vistoria de fachadas: Cumprimento da NBR 13755, prevenindo desplacamentos e infiltrações que podem comprometer a estrutura e a segurança de pedestres. 

✔Sistema de combate a incêndios: Checagem periódica de extintores, hidrantes e iluminação de emergência, assegurando conformidade com a legislação vigente. 

A implementação de um programa de manutenção preventiva bem estruturado não apenas reduz custos com reparos emergenciais, mas também evita litígios judiciais e assegura um ambiente seguro para os condôminos. Um condomínio bem administrado preserva seu valor de mercado e transmite confiabilidade. Assim, o síndico que adota essa postura preventiva cumpre seu dever legal e reforça sua responsabilidade na gestão condominial.

Dra. Alessandra Resquetti

Advogada e vice-presidente da Associação Alto da Palhano